하정우 스타벅스 건물 8년전 매입 가격 매각 희망 안필리는 근황

admin
July 11, 2026
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하정우 빌딩 투자 이야기, 스타벅스 건물 전략부터 2026년 현재 상황까지

하정우 하면 배우로 먼저 떠오르는 분들이 많지만, 부동산 투자 이야기도 빠지지 않고 따라오는 주제예요. 특히 스타벅스가 입점한 건물만 골라 투자했다는 이야기는 한 번쯤 들어보셨을 텐데요.

그런데 2026년 현재 상황을 보면 예전처럼 무조건 “부동산 귀재"라고만 이야기하기에는 조금 다른 분위기가 형성되고 있어요. 화곡동 건물처럼 큰 수익을 낸 성공 사례도 있지만, 이후 보유한 건물들은 상업용 부동산 시장 침체와 여러 변수까지 겹치면서 생각보다 쉽지 않은 상황을 맞고 있기 때문입니다.

오늘은 하정우의 빌딩 투자 과정을 처음부터 현재까지 자연스럽게 하나씩 정리해보겠습니다.

2018년부터 시작된 스타벅스 빌딩 투자

하정우의 본격적인 빌딩 투자는 2018년부터 시작됐어요.

가장 먼저 알려진 건물이 서울 강서구 화곡동 상업용 빌딩입니다. 2018년 7월 약 73억 3천만 원에 매입한 건물인데, 이미 스타벅스 드라이브 스루 매장이 입점해 운영 중이었어요.

이후 약 1년 동안 하정우는 공격적으로 상업용 빌딩을 추가 매입합니다.

매입 내역을 보면 다음과 같습니다.

2018년 7월 서울 강서구 화곡동 약 73억 3천만 원
2018년 12월 서울 종로구 관철동 약 81억 원
2019년 1월 서울 송파구 방이동 약 127억 원
강원도 속초시 금호동 약 24억 5천만 원
서울 서대문구 대현동 약 75억 원

이렇게 약 1년 사이 다섯 채의 건물을 사들이면서 투자 규모는 300억 원을 훌쩍 넘게 됩니다.

스타벅스를 선택한 이유

하정우가 투자한 건물들을 보면 공통점이 하나 있습니다.

바로 스타벅스가 입점해 있거나 입점했던 건물이라는 점이에요.

부동산에서는 이런 브랜드를 ‘키 테넌트(Key Tenant)‘라고 부릅니다.

건물의 가치를 높여주고 안정적인 임대수익을 만들어주는 핵심 임차인을 의미하는데, 스타벅스는 대표적인 키 테넌트로 평가받아 왔습니다.

장기 임대계약이 많고 상권 자체의 경쟁력도 높여주는 효과가 있기 때문에 투자자들에게 상당히 선호되는 조건이었죠.

하정우 역시 이런 전략을 중심으로 건물을 매입한 것으로 알려졌습니다.

화곡동 건물은 대표적인 성공 사례

가장 성공적인 투자 사례는 단연 화곡동 건물입니다.

2018년 약 73억 3천만 원에 매입한 이 건물을 2021년 약 119억 원에 매각하면서 약 45억 7천만 원의 시세차익을 거두게 됩니다.

이 건물이 좋은 평가를 받았던 이유도 분명했어요.

우선 목동역과 등촌역 사이에 위치한 입지가 좋았고, 스타벅스가 건물 전체를 사용하는 드라이브 스루 매장이었습니다.

게다가 2031년까지 이어지는 장기 임대계약이 체결돼 있어 안정성도 높았죠.

입지와 임차인, 장기 계약이라는 세 가지 조건이 모두 맞아떨어지면서 투자 성과도 자연스럽게 따라왔습니다.

당시에는 하정우를 대표적인 연예인 빌딩 투자 성공 사례로 소개하는 기사들이 많이 나왔던 것도 이런 이유 때문입니다.

현재 보유 중인 건물들은 상황이 조금 다르다

하지만 화곡동 이후의 이야기는 조금 달라집니다.

2026년 현재 하정우가 보유한 건물은 다음 네 곳으로 알려져 있습니다.

서울 종로구 관철동
서울 송파구 방이동
강원도 속초시 금호동
서울 서대문구 대현동

이 가운데 관철동과 방이동 건물은 매물로 나온 상태이며, 속초와 대현동 건물은 계속 보유 중인 것으로 알려졌습니다.

관철동 건물은 약 81억 원에 매입해 약 95억 원 수준에 매각을 추진하고 있고,

방이동 건물은 약 127억 원에 매입한 뒤 약 170억 원 정도의 가격으로 시장에 내놓은 상태입니다.

하지만 2026년 상반기 기준으로는 아직 실제 거래가 성사됐다는 소식은 전해지지 않았습니다.

시장 침체가 가장 큰 변수

건물 자체의 입지가 나쁜 것은 아닙니다.

관철동은 종각역 피아노거리 인근 핵심 상권이고,

방이동 역시 잠실과 올림픽공원 인근의 인기 상권입니다.

특히 방이동 건물은 스타벅스가 건물 전체를 사용하면서 2031년까지 장기 임대계약이 이어지고 있습니다.

그럼에도 거래가 쉽지 않은 이유는 상업용 부동산 시장 분위기 때문입니다.

2024년 이후 상업용 빌딩 시장이 전반적으로 침체되면서 예전처럼 좋은 입지라고 해서 바로 거래가 성사되는 환경이 아니게 된 것이죠.

그래서 현재는 가격을 올려 매각을 시도하고 있지만 시장 상황이 따라주지 않는 모습입니다.

스타벅스 논란이 영향을 준 이유

2026년 들어 또 하나의 변수가 생겼습니다.

바로 스타벅스를 둘러싼 이른바 ‘탱크 데이’ 논란입니다.

일부 불매 움직임과 브랜드 이미지 변화로 인해 일부 매장의 매출이 감소했다는 보도가 이어졌습니다.

이 부분이 건물주에게도 영향을 줄 수 있는 이유는 임대 구조 때문입니다.

스타벅스는 일부 매장에서 매출 연동형 임대차 계약을 활용하는 경우가 있는데,

이런 구조에서는 매장의 매출이 감소하면 건물주가 받는 임대료도 함께 줄어들 수 있습니다.

즉,

스타벅스 매출이 늘어나면 건물주 수익도 증가하고,

반대로 매출이 감소하면 임대수익도 영향을 받을 가능성이 있는 것입니다.

스타벅스 입점 건물을 여러 채 보유한 하정우 입장에서는 결코 가볍게 볼 수 없는 변수라고 할 수 있습니다.

하정우도 현실적인 고민을 털어놨다

하정우 역시 최근 인터뷰에서 현재 상황을 솔직하게 이야기했습니다.

드라마 제작발표회에서 그는 부동산 시장이 좋지 않아 이미 2년 전부터 건물을 매물로 내놓았다고 밝혔습니다.

또 “건물이 있다고 해서 인생이 다 핑크빛은 아니라는 걸 알게 됐다"고 말하며 건물주 생활의 현실적인 어려움을 언급하기도 했습니다.

예전처럼 단순히 차익을 노리는 상황이라기보다는,

시장 상황이 더 악화되기 전에 적절한 시점에 정리하려는 고민이 담긴 발언으로 받아들여지고 있습니다.

속초와 대현동 건물은 더 어려운 상황이라는 분석

속초 금호동 건물은 또 다른 변수가 발생했습니다.

한때 스타벅스가 건물 전체를 임차해 사용했지만 2025년 임대 계약이 종료되면서 스타벅스가 철수한 것으로 알려졌습니다.

핵심 임차인이 빠질 경우 공실 문제가 생길 가능성이 높아지고 건물 가치에도 영향을 줄 수 있습니다.

부동산 업계에서는 관철동과 방이동보다 속초와 대현동 건물의 상황이 더 어려울 가능성도 제기하고 있습니다.

시세가 매입가보다 낮아져 쉽게 매각하지 못하는 상황일 수 있다는 분석도 나오고 있습니다.

스타벅스 투자 전략이 보여준 장점과 한계

하정우의 투자 사례는 키 테넌트 전략의 장점과 한계를 동시에 보여주는 사례라고 할 수 있습니다.

장점부터 보면,

스타벅스라는 브랜드가 건물 가치를 높여준다.
장기 임대계약으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.
매각할 때도 투자자들의 관심을 받기 쉽다.

반대로 한계도 드러났습니다.

특정 브랜드 의존도가 높아진다.
브랜드 이미지나 매출 변화가 임대수익에 영향을 줄 수 있다.
상업용 부동산 시장이 침체되면 좋은 건물도 쉽게 팔리지 않는다.
여러 채를 동시에 보유하면 세금과 금융비용 부담도 커질 수 있다.

결국 처음에는 안정적인 전략처럼 보였던 방식도 시장 환경이 바뀌면서 예상하지 못했던 위험 요소들이 함께 나타난 셈입니다.

2026년 현재 하정우 빌딩 투자를 어떻게 볼 수 있을까

현재까지의 투자 결과를 정리하면 분위기는 꽤 분명합니다.

화곡동 건물은 약 45억 원이 넘는 차익을 남긴 대표적인 성공 사례였습니다.

반면 관철동과 방이동 건물은 아직 매각이 성사되지 않았고,

속초와 대현동 건물은 시장 상황과 임차인 변화 등의 영향으로 어려움을 겪고 있다는 분석이 이어지고 있습니다.

그래서 지금의 하정우를 예전처럼 단순히 ‘부동산 귀재’라고만 표현하기보다는,

시장 변화와 투자 리스크를 직접 경험하고 있는 건물주라고 보는 시각이 더 현실적입니다.

다만 한 가지 긍정적인 점도 있습니다.

종각, 방이동, 신촌권 대현동, 속초 청초호 인근처럼 보유한 건물들의 입지 자체는 여전히 경쟁력이 있는 곳이라는 평가가 많습니다.

앞으로 시장이 회복될 경우 어떤 선택을 하게 될지 역시 관심을 모으는 이유입니다.

결국 앞으로는 관철동과 방이동 건물을 언제, 어떤 조건으로 정리할지, 그리고 속초와 대현동 건물은 장기 보유 전략을 이어갈지 여부가 하정우 부동산 투자의 다음 이야기를 결정하는 중요한 변수로 남아 있습니다.